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Forma de realización: la Administración Concursal podrá vender directamente los bienes inmuebles y/o dación en pago (esta fase se podrá prorrogar por igual plazo y por causas debidamente justificadas por la Administración Concursal.

Puntualización fase de venta directa:

1. La venta directa de los inmuebles no requiere autorización judicial y menos aún el dictado de resolución alguna en orden a la adjudicación de los bienes, ya que el auto aprobando el plan permite al administrador concursal proceder a la venta (art. 419.2 TRLC), por lo que se excluye cualquier sistema de apertura de plicas (conteniendo mejoras de oferta) ante el Juzgado. Ello siempre, claro está, que se respete el precio mínimo de venta y los derechos del acreedor privilegiado especial. En este sentido, se considera que el precio mínimo debe ser al menos igual al menor de estos dos valores: (i) el valor de tasación de la finca; y (ii) el importe del crédito que cuente con privilegio especial (Auto nº 48/2017, de 2 mayo, dictado por la Sección nº 15 de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona).

A tales efectos, la Administración Concursal deberá comunicar al acreedor privilegiado especial las ofertas recibidas por el plazo de 15 días, a fin de que el mismo pueda hacer uso de sus derechos como tal.

2. En cuanto a la adquisición por parte del titular del crédito con privilegio especial debemos tener en cuenta en todo caso la posibilidad de que
existan otros créditos especialmente privilegiados sobre la finca enajenada, que sean preferentes al crédito del adquirente (por ejemplo, los que gozan de hipoteca legal tácita). Por ello si el adquirente es un acreedor titular de un crédito con privilegio especial que grave las fincas enajenadas, éste deberá desembolsar el precio de venta hasta cubrir los créditos con privilegio especial preferentes al suyo propio. En el supuesto de concurrir créditos preferentes que gocen de hipoteca legal  la finca, no será necesario el desembolso de los mismos por parte del adquirente si éste manifiesta expresamente asumir directamente el pago de los mismos. Una vez cubiertos o asumidos estos, el adjudicatario podrá retener la parte del precio restante en cantidad que no exceda de la deuda originaria, conforme al art. 430.3 TRLC.

3. Será la AC la que reciba el precio de la venta y proceda al pago del crédito con privilegio especial, puesto que es órgano encargado del buen fin de la liquidación de la masa activa. Y aunque no sea necesaria su expresa mención en el Plan de Liquidación, por tratarse de una previsión legal, se deja constancia de que, en caso de que lo obtenido en la enajenación del bien no cubriera íntegramente el crédito clasificado con privilegio especial, la diferencia no satisfecha tendrá la clasificación que le corresponda conforme a lo dispuesto en el art. 430.3 TRLC.

4. En cuanto a los gastos, impuestos y tributos que se generen como consecuencia de la transmisión del inmueble propiedad del concursado, los mismos serán a cargo del comprador, con la excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, que irá a cargo del transmitente por así establecerlo el art. 106 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004, de 5 de marzo) así como cualquier otro impuesto o gasto que por norma imperativa corresponda satisfacer al vendedor, todo ello sin perjuicio de los
acuerdos que al respecto puedan alcanzarse al respecto entre el adquirente y la Administración Concursal.

5. Hasta la fecha de convocatoria de la subasta judicial electrónica o, en su caso, extrajudicial de los inmuebles se mantendrá la posibilidad de venta directa de los mismos.

Forma de realización: la Administración Concursal a través de subasta judicial o extrajudicial con las siguiente reglas:

Por aplicación de lo dispuesto en el art. 10 de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, que otorga carácter preferente a la subasta telemática – del mismo se celebrará conforme a las normas establecidas en los art. 643 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil con las salvedades propias de una ejecución colectiva en que no hay propiamente ejecutante, debiendo aportarse previamente la oportuna certificación registral de dominio y cargas, que podrá suplirse con la aportación de nota simple registral en caso de insuficiencia manifiesta de tesorería de la concursada.
En concreto, y en lo que se refiere a la SUBASTA JUDICIAL ELECTRÓNICA, se establecen las siguientes reglas (Seminarios de los Jueces de lo Mercantil de Cataluña de fecha 23 de marzo de 2011 y de 10 de febrero de 2016, con las matizaciones introducidas por el Auto nº 48/2014,
dictado en fecha 2 de mayo de 2017 por la Sección nº 15 de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona), que modifican, por tanto, las previsiones en esta materia del Plan de Liquidación presentado por la Administración Concursal:

– El Administrador Concursal deberá solicitar la subasta judicial de conformidad con las normas aprobadas en las Conclusiones de 10 de febrero de 2016 y del anexo I incorporado a las mismas.
– No serán de aplicación las normas contenidas en los artículos 670 (Salvo sus apartados 1º y 4º, toda vez que el inmueble constituye la vivienda
habitual del concursado) y 671 de la ley de Enjuiciamiento civil, ya que no nos encontramos en una ejecución individual donde el acreedor es el
ejecutante sino que estamos ante una ejecución colectiva donde el ejecutante es el Administrador Concursal, por lo que el acreedor con privilegio especial no podrá hacer uso de todos los privilegios que la LEC otorga al ejecutante. En concreto, únicamente se reconocerá al mismo la posibilidad de la cesión del remate a tercero (art. 647.3 LEC), así como la exención que se prevé en la regla siguiente.
– Los postores deberán constituir, en la forma legalmente prevista, el 5% del valor de tasación de los bienes según textos definitivos para poder
tomar parte en la subasta, salvo en el caso de existir acreedor hipotecario, que podrá participar en la subasta sin necesidad de constituir el depósito, reconociéndosele la condición de ejecutante únicamente a este efecto y al de la exención del pago del precio del remate cuando el mismo sea inferior a su crédito privilegiado especial.

En este sentido, los acreedores privilegiados especiales deberán manifestar, dentro del plazo de firmeza del Decreto de convocatoria de subasta
electrónica:

1º- Si solicitan/n el alta como Acreedor Privilegiado, en el Portal de Subastas del B.O.E., lo que conllevará el beneficio de exención del pago del depósito para participar en la Subasta. En el escrito de petición, se deberán indicar los datos identificativos completos así como el nombre y apellidos y DNI de la persona que realizará la puja en nombre del Acreedor Privilegiado.
2º- Si no solicita/n el Alta como Acreedor Privilegiado en el Portal de Subastas del B.O.E., renunciando al beneficio de exención del pago del
Depósito para participar en la Subasta. El depósito, le será devuelto a la mayor brevedad, a la finalización de la subasta, bien sea por la propia
aplicación, bien por el propio Juzgado Mercantil.

Debe recordarse en este sentido que la aplicación del Portal de Subastas ya permite la participación del acreedor privilegiado especial con independencia de la existencia o no de otros postores.
– Se admitirán todo tipo de posturas, cualquiera que sea su importe, si bien queda supeditada la aprobación del remate y adjudicación ulterior, a su valoración por la Administración concursal y, en su caso, a la aprobación judicial, en particular cuando el precio del remate resulte inferior al 50% de la valoración de la finca según el Plan de Liquidación, y todo ello siempre en atención al interés del concurso.
– La enajenación, conforme a lo dispuesto en el art. 225 TRLC, se verificará sin subsistencia de los gravámenes constituidos en favor de créditos
concursales, destinándose la cantidad que se obtenga para la realización de dicho activo al pago de los créditos hipotecarios (si los hubiere) y de existir remanente, al pago de los demás créditos, en el orden oportuno. En caso de que lo obtenido en la enajenación del bien no cubriera íntegramente el crédito clasificado con privilegio especial, la diferencia no satisfecha tendrá la clasificación que le corresponda conforme a lo dispuesto en el art. 213 TRLC.
– La celebración de la subasta, que se realizará conforme a lo dispuesto en los arts. 648 y 649 LEC con las modificaciones derivadas de las
reglas anteriores, se anunciará en la forma prevenida en los arts. 644 a 646 LEC, sin perjuicio de que por la Administración Concursal puedan adoptarse las demás medidas de publicidad de la subasta que considere oportunas, siempre que no conlleven un gasto adicional para el concurso.
– El precio del remate deberá satisfacerse en el plazo de los CUARENTA DÍAS hábiles siguientes a la aprobación del remate, dictándose la
oportuna resolución en orden a la adjudicación una vez satisfecho el mismo en su integridad.